Steuerfreies Familienwohnheim – wie schnell muss man im Erbfall umziehen?
Nach dem Erbschaftsteuergesetz können Ehegatten oder Kinder (und Enkel verstorbener Kinder) die vom Verstorbenen selbst genutzte Immobilie als sog. Familienwohnheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erhalten. Die Bedingungen sind in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG geregelt und sehen für den erbenden Ehegatten vor, dass dieser die Immobilie selbst (weiter) nutzt und mindestens zehn Jahren darin wohnen bleibt. Eine Ausnahme zu dieser zeitlichen Frist gilt bei einem Umzug ins Pflegeheim. Für Kinder gelten dieselben Bedingungen und zusätzlich eine Wohnflächenbegrenzung auf 200 qm für die Steuerfreiheit.
Immer wieder ist fraglich, wie schnell man nach dem Erbfall in die Wohnung oder das Haus einziehen muss. Das Gesetz nennt eine „unverzügliche“ Selbstnutzung als Voraussetzung für die Steuerbefreiung. Wie lang der Übergangszeitraum sein darf oder wie schnell im Zweifel der Umzug erfolgen muss, ist nicht gesetzlich festgelegt. Das ist insbesondere dann ein Thema, wenn die Immobilie ersteinmal freigeräumt und ggfs. sogar umfangreich renoviert oder saniert werden soll oder muss. Die Finanzverwaltung geht von einem Zeitraum von maximal sechs Monaten nach dem Erbfall aus. Das kann jedoch bei größeren Umbauten oder Sanierungsnotwendigkeiten ein zu kurzer Zeitraum sein. Daher wird häufig davon ausgegangen, dass – sofern eine gut nachweisbare Begründung vorgelegt wird – auch ein längerer Zeitraum möglich sein muss. Dem hat das Finanzgericht München nun widersprochen. Mit seinem Urteil vom 07.01.2026 (4 K 1677/24) hat es geurteilt, dass eine Steuerbefreiung für ein Familienwohnheim jedenfalls ausscheidet, wenn der Einzug mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall erfolgt und keine triftigen Gründe für diesen verspäteten Einzug vorliegen.
Wer sich also mit dem Gedanken trägt, eventuell später das Haus der Eltern als eigenes nutzen zu wollen, sollte möglichst frühzeitig dazu eine Entscheidung fällen können, um noch die notwendige Zeit für alle vorbereitenden Maßnahmen zu haben, und nicht erst mit dem Nachdenken darüber mit dem Erbfall beginnen. Sollte der Erbfall eingetreten sein, mag es ebenso hilfreich sein, frühzeitig mit dem Finanzamt transparent zu kommunizieren, falls sich auf einer Baustelle oder sonst eine Verzögerung abzeichnet, um nicht in die Falle der Versagung der Steuerbefreiung zu laufen.
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